銀行界每被問及按息走向時，例必會說已經見底，現實卻是減完可以再減，不知底在哪裏。原因很簡單，按揭業務始終是銀行最主要的貸款生意，食粥食飯全看這一瓣。根據金管局的數字，截至去年十一月底，未償還按揭貸款超過六千三百億元，佔整體貸款及塾款額兩成四，遠遠拋離其他類別，反映銀行界對這項業務是不離不棄，打崩頭也要爭。

目前按揭貸款不外乎兩大類，分別是以最優惠利率為基準（Ｐ按揭）及以銀行同業拆息為基準（Ｈ按揭）。對銀行來說，Ｐ按揭競爭最激烈，風險亦較高，因為最優惠利率不會經常改變，資金成本則有可能大幅波動，隨時倒貼。相對而言，Ｈ按揭似乎較安全，一旦拆息上升也可把成本全數轉嫁給客戶，難怪這類按揭成為近期的市場主流。不過，為了安撫客戶，Ｈ按揭的息率通常有封頂，拆息升得太急同樣會蝕入肉。金管局這個銀行業大管家，對創新低的按息自然不敢視而不見。

中銀香港一份研究報告曾指出，金融海嘯爆發後流入香港的數千億元熱錢，大部分並沒有流入股市及樓市，而是留存在銀行體系內。銀行水浸導致同業拆息全線跌至史無前例的低水平，同時也埋下計時炸彈，當熱錢流走，銀行將面對巨大資金壓力。目前的超低息環境維持愈久，以低息承做的按揭便愈多，長期貸款與短期資金錯配愈嚴重，當形勢逆轉，銀行要不是蝕錢，要不就是急急追加最優惠利率。

由此可見，按揭貸款人同樣面對利息成本突然上升的風險，類似情況在二○○五年便曾出現，最優惠利率在不足半年內跳升一厘七五，幅度相當驚人。目前的資金環境比當年更寬鬆，追加利息的幅度恐怕有過之而無不及。值得注意的是，銀行界指出，隨着樓價大幅上升，新做按揭的客戶往往要借到盡，供樓開支達到家庭入息五成的上限。在超低息環境下已「掹掹緊」，還有多少空間承擔意料之外的利息開支呢？

金管局前副總裁蔡耀君上月曾經「臨別贈言」，認為本港銀行今年的最大挑戰是資金流向可能逆轉，要求銀行多做壓力測試。同樣道理，銀行亦有責任為按揭貸款人多做壓力測試，並要清楚解釋在不同利率水平上的利息開支，看看會否超出負擔能力，不能只講「低息吸引，唔借就笨」。借錢買樓絕對是一項風險投資，除了涉及槓桿之外，市場流通性亦非想像般高，這裏不是指買賣過程較冗長，而是很多業主持有的物業皆屬自住，難道要去瞓街才可甩身！一有風吹草動，銀行尚可把成本轉嫁來減少損失，貸款人只能硬食。