08/01/2010

播放本新聞相關短片
查詢股票編號

按揭戰勿火遮眼 小心主客雙輸

環球利率處於超低水平,造就本港銀行在爭取按揭生意時更為進取,息率愈劈愈狠。去年九月曾經有銀行的最優惠利率按揭,以全期實際按息兩厘作招徠,在金管局「關注」下才叫停。事隔幾個月,按揭戰風雲再起,近日傳出有銀行推出全期平均息率低於兩厘的按揭,似乎是要挑戰監管機構的容忍極限。由於資金成本極低,銀行劈息仍然有利可圖,而低按息對置業人士亦不是壞事,但皆大歡喜的場面肯定難以持久,恐怕會帶來兩敗俱傷的結局。

銀行界每被問及按息走向時,例必會說已經見底,現實卻是減完可以再減,不知底在哪裏。原因很簡單,按揭業務始終是銀行最主要的貸款生意,食粥食飯全看這一瓣。根據金管局的數字,截至去年十一月底,未償還按揭貸款超過六千三百億元,佔整體貸款及塾款額兩成四,遠遠拋離其他類別,反映銀行界對這項業務是不離不棄,打崩頭也要爭。

目前按揭貸款不外乎兩大類,分別是以最優惠利率為基準(P按揭)及以銀行同業拆息為基準(H按揭)。對銀行來說,P按揭競爭最激烈,風險亦較高,因為最優惠利率不會經常改變,資金成本則有可能大幅波動,隨時倒貼。相對而言,H按揭似乎較安全,一旦拆息上升也可把成本全數轉嫁給客戶,難怪這類按揭成為近期的市場主流。不過,為了安撫客戶,H按揭的息率通常有封頂,拆息升得太急同樣會蝕入肉。金管局這個銀行業大管家,對創新低的按息自然不敢視而不見。

中銀香港一份研究報告曾指出,金融海嘯爆發後流入香港的數千億元熱錢,大部分並沒有流入股市及樓市,而是留存在銀行體系內。銀行水浸導致同業拆息全線跌至史無前例的低水平,同時也埋下計時炸彈,當熱錢流走,銀行將面對巨大資金壓力。目前的超低息環境維持愈久,以低息承做的按揭便愈多,長期貸款與短期資金錯配愈嚴重,當形勢逆轉,銀行要不是蝕錢,要不就是急急追加最優惠利率。

由此可見,按揭貸款人同樣面對利息成本突然上升的風險,類似情況在二○○五年便曾出現,最優惠利率在不足半年內跳升一厘七五,幅度相當驚人。目前的資金環境比當年更寬鬆,追加利息的幅度恐怕有過之而無不及。值得注意的是,銀行界指出,隨着樓價大幅上升,新做按揭的客戶往往要借到盡,供樓開支達到家庭入息五成的上限。在超低息環境下已「掹掹緊」,還有多少空間承擔意料之外的利息開支呢?

金管局前副總裁蔡耀君上月曾經「臨別贈言」,認為本港銀行今年的最大挑戰是資金流向可能逆轉,要求銀行多做壓力測試。同樣道理,銀行亦有責任為按揭貸款人多做壓力測試,並要清楚解釋在不同利率水平上的利息開支,看看會否超出負擔能力,不能只講「低息吸引,唔借就笨」。借錢買樓絕對是一項風險投資,除了涉及槓桿之外,市場流通性亦非想像般高,這裏不是指買賣過程較冗長,而是很多業主持有的物業皆屬自住,難道要去瞓街才可甩身!一有風吹草動,銀行尚可把成本轉嫁來減少損失,貸款人只能硬食。