置業賺逾倍暫時退守
內地樓必升可再買

曾在深圳及淡水擁有4個逾千呎物業的陳先生，透過投資內地房地產賺逾一倍本金。自○七年底把這4個物業賣出後，他便退居粉嶺開設士多啤梨園，過着優哉游哉的生活，但談及過去的投資經歷仍記憶猶新，並表示十分看好內地的發展，將來定再投資內地物業。

「○七年沽出該4個單位的原因是為了資金周轉，同時因為已賺逾倍，希望能夠『摸頂』出貨。如其中一個單位以87萬元買入，最後以160萬元賣出，利潤十分豐厚，最貴的一個單位更以210萬元沽出。」從陳先生的例子看來，投資內地物業似乎是回報甚高的投資，但他表示其持有的物業樓價帳面亦曾跌至只值原本的三至四成。

長線投資 保值能力強

「投資內地物業需要長時間經營，九七年時我以170萬元購入深圳一單位，之後樓價就急速下滑，該物業更曾跌至只值60萬元。慶幸當時自己並不缺錢，不急於沽出才可避過一劫。」他指內地物業是一項長線投資，雖然套現時間及升幅不及內房股般快，但卻有很高的保值能力。

內地政府推出遏抑樓價急升的政策，市場擔心會為內地樓市帶來負面影響，但陳先生卻認為內地發展迅速，樓價持續上升是必然趨向。「相信內地未來3年的發展會繼續向好，樓價亦會持續上升；再者在內地通脹的影響下，物料價格不斷上升，就如麵粉材料價格上升，麵包售價也必然向上，即使現在還未實現，也只是早晚的問題。」

基於對內地房地產發展的信心，陳先生指未來應會再次投資內地物業。他認為大城市如深圳、上海及北京是不二之選，一方面交通網絡發達，另方面市場承接力及發展潛力也較理想。他更建議投資者可選擇面積較大的單位，因其比較適合內地中上階層的住客。

稅率高 轉讓手續煩瑣

投資內地物業雖然為陳先生帶來豐厚回報，但他表示在內地投資房地產較香港麻煩，不但稅率高，而且手續也煩瑣，如內地規定買家在5年內出讓物業需承擔較高的稅項，以遏抑炒賣風氣。

「在香港需透過律師辦理手續，具有法律效力，但內地只透過地產商轉介公證行辦理。公證行不像律師行，公信力較薄弱，而且在內地辦理手續需時多於一個月，在這段期間，買方所付的訂金只由地產商看管，必須經過多個部門審批文件後，賣家才可取回該筆款項，具有一定風險。但近年內地的轉讓手續已有改善，該筆訂金轉由銀行看管，但手續時間卻仍然很長。」

「國策市」投資風險高
內房股存憂限短炒

任職財富策劃經理的羅先生，一向有投資內房股的習慣，他認為內房股可作為短炒投資工具。他在去年曾投資碧桂園（02007）及SOHO中國（00410），但因擔心內地加息及資產泡沫，故現已沽出。「我在3元買入碧桂園，約在3.3元沽出，持股只有幾天時間；SOHO中國則持有約一個月，於4.2元買入，4.3元時沽出，所賺的利潤不算多。」

按策略選股 緊盯政策

內房股的選擇甚多，但對於一般投資者來說或不太熟悉，故在選股時會遇到不少問題。羅先生認為，要決定投資龍頭級或是二線的內房股，主要視乎策略而定，如長線投資者應選擇當地的龍頭地產商；而短炒或只欲小試牛刀的投資者，則可選擇發展潛力較大的地產商，如碧桂園及SOHO中國等，因股價銀碼較細，相對投資成本較低。

那麼羅先生會以甚麼標準去決定該內房股是否值得投資？他認為長線投資者應留意該地產商的賣地情況、開發項目、主力發展省份及發展潛力是否足夠；若投資者只是短線買入，則以當期周邊消息、技術圖表分析及該範疇的發展為主要考慮因素。

他指投資內地股票承受的風險較大，香港投資者對於掌握內地股市的周邊消息普遍較弱，故在投資前必須做足功課。「中國是『國策市』，投資者一定要留意周邊消息才決定買入哪隻股份。如果是長線投資，更要了解未來一、兩年發展潛力較好的板塊，以及留意價位變動和定止蝕位。」

加息陰霾 非買入時機

近日中央開始推出各項遏抑樓價的措施，勢必對內地房地產造成一定的打擊，那麼羅先生會否考慮在今年繼續投資內房股？「去年一、二月時，內房股因金融海嘯及國家減息措施而跌至低位，是買入的好時機，但現在樓價已升至一定水平，又存在加息隱憂，故目前內房股不太值得投資。」