在一個地區來說，外來投資投機炒高本地樓價，代表着資金流入，只要不是由本地銀行信貸支持，經濟還不會有直接的損失。但是，會否有所損失，關鍵在於幾點：

一是本地居民只賣不買，不承擔投資或投機失敗的風險。

分隔需求與投機活動

二是政府保證本地居民的住房需求市場與投資投機活動隔開。不使投資投機帶來的價格泡沫衝擊本地市場價格，帶來暴升暴跌。

前者的條件在於後者，而後者則是地方政府的行為——供應正常價格的住房，不容許轉讓給外地居民或企業用作投資投機。

由於市場機制，把本地居民住房與投資投機隔絕不易。香港特區政府的居屋政策屬這個方面的努力，但居屋樓價仍然被投資投機的泡沫價格衝擊。

可效本港廉租屋政策

最佳的方法如香港殖民地時代的廉租屋政策。一是非本地居民不可享受；二是不可在市場上轉讓，因為只租不賣，產權在政府，住戶沒權出售；三是廉租便是居民不用把二三十年的收入來預付住房，這些錢便留在以後，留在居民手裏，留在本地經濟。

香港在七十年代過半人口居住廉租屋，廉租屋便不是社會福利，而屬極其關鍵的政府經濟政策——藏富於民、藏富於本地經濟。

若不抑壓房地產，香港在六十年代至九十年代沒可能形成長達三十年的繁榮興旺。不抑房地產，便是回歸之後香港的根本問題，中國內地好應認真學習香港的經驗。

（二之二）

理工大學中國商業中心主任　陳文鴻