本港樓市年初時，無論價格及成交都開始見反彈，大家都以為在金融海嘯持續吹襲下，樓市反彈只是小陽春，好快又會歸於平淡，但隨後股市大升，樓市反彈力度加速，大家才警覺樓市可能出現比「小陽春」來得更有力的「大陽春」，甚至出現轉向。

經濟環境正在轉變

樓價明顯上揚，差餉物業估價署的五月私人住宅售價指數連升5個月，顯示今年以來樓價基本上都處於上升軌，租金開始止跌回升，而有迹象顯示近期升幅更明顯加速，物業代理制訂的中原領先指數連升三周，升幅更達5%，顯示近期樓市升溫，根本不是陽春三月的反彈這麼簡單。

從宏觀經濟面來看，本港樓市本應缺乏上升條件，今年初發展商及代理都預計今年樓價跌兩成以上，但隨着樓市回穩，一手盤熱賣，發展商都積極部署推售新盤，第二季就已發出12份預售樓花同意書，二手樓市成交急增，上半年摸售登記及總值，較去年下半年急升逾三成及五成。大型測量師行估計今年豪宅及中小型住宅價格，將分別升26%及30%，外資大行亦早已紛紛調高地產股投資前景。

本港樓市是否步入上升軌，從宏觀經濟面，以至市民實際收入的變化而言，實在難有可信理據支持，但為何上半年樓價可以出乎市場預期大幅上揚，財爺指現時樓價與九七年高峰期相比，仍有一段距離，並不存在泡沫化問題，他的分析沒有大錯，但只看好表面情況，並沒有深入了解本港現時樓市的結構性轉變。

上世紀九十年代，本港樓市在限制土地供應支持下，維持長達多年的繁榮期，市民過度借貸，至九八年亞洲金融風暴後才戳破泡沫，沙士期間再跌至谷底，經過中央力托本港經濟，再逐步回升，至金融海嘯後再回落，期間樓市的升跌周期，明顯較九十年代來得更為短暫及頻密。

無可否認，從銀行借貸不能超逾七成，市民現時供樓佔收入的比例，仍遠低於五成以下，與九七年不可同日而語，樓市現階段應未形成泡沫，但樓市迅速急彈的幅度，已具備形成泡沫的條件。

內外因素催谷樓價

外在投資環境出現轉變，一場金融海嘯，令投資者深信「磚頭」更勝股票，令樓市加入新的一批支持者，近期樓市成交急增，樓價的升幅遠遠跑贏租金升幅，可見本港樓市積聚的購買力，遠比過去幾年為高。另外，本港利率的低息周期可能延長至明年底，加上憂慮可能進入又一次的通脹周期。買樓保值再次成為市民財富自保的最有效方法。

由於內地資金湧入，亦可能加快樓市形成泡沫，在上一次本港樓市高潮期，內地資金來港投資物業，只屬零星的個案，沒有帶動整體炒風，但隨着中港經濟融合加快，內地又大力放寬銀根，資金過剩，再加上買樓可投資移民的誘因，近期內地客戶購買本港物業明顯增加，有本地發展商更指出，今年以來新盤內地買家的比例達10%。

本港樓市在內外因素帶動下，以過去樓市的傳統智慧預測今次升浪，顯得不切實際，財爺指暫未見樓市泡沫，但是否見到樓市已具備出現泡沫的契機？

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