美國總統奧巴馬上任後，曾推出救樓市的方案，主要協助四百萬戶業主修改房貸條件，並要求「兩房」機構向多達五百萬戶負債高的客戶再融資。從效果來看，奧巴馬的方案未見救市的神力，因為只從融資入手，未能根本減輕債務，不過是拉長了還款期。其實去年底個人可支配收入僅為房貸負債的百分之七十五，而一九九一年時這一比率為百分之一百一十四，證明可支配收入的承擔力下降，拉長還款期都未足抵償。

由次按斷供潮，轉為優質房貸斷供潮，一個重要因素就是失業率攀升。美國○七年陷入經濟衰退以來，美國喪失約六百萬個職位，這意味着大量擁有良好信用紀錄的客戶，一夜之間已無力承擔房貸。優質房貸佔美國房貸總和的三分之二，首季斷供案激增至六十六萬餘宗，去年同期是近二十六萬宗，顯示惡化成勢之餘，也顯現惡化的速度很快。據悉，斷供逾六十天以上的房貸，較去年同時增加了八成八，奧巴馬救市的速度，明顯追不上失業率攀升的速度。

由此不難得出兩點啟示：一是銀行及房貸機構的風險未見底。較早前多家銀行通過華府的壓力測試，並公布較佳的業績，但真實的資產情況存在較大的疑點，斷供潮蔓延到優質房貸客戶，銀行直接、間接都會有財務損失。情況惡化得快，會否有「毒資產」以外，另一波大批「壞資產」冒起，市場堪為此擔憂。華府走過場的壓力測試，以及銀行為擺脫薪酬限制的粉飾，無助消除風險，不過把風險暫時掩蓋起來。

二是樓市要得救，需實體經濟更大範圍復甦配合。沒有經濟復甦配合，改善失業狀況及提高收入，樓市是不可能紮實地好起來。有專家對全球金融危機研究指出，失業率從上升到回落平均需時四點八年，而樓市從高峰到谷底平均需時六年。若以此為據，美國樓市是○六年七月見頂，至今還未過「中點」，調整期尚未完，談復甦為時尚早，何況實體經濟連小範圍的復甦都未見到，怎能奢望危機很快過去呢？

美國樓市情況對香港有借鏡作用。一方面本港樓市追隨股市大漲不可靠，確定復甦要以實體經濟更大範圍復甦為標尺，另一方面失業率在持續的惡化中，置業者的收入多寡及職位是否能保，才是樓市以用家主導的關鍵。如果不認為香港的市場個性，足以令其不循普遍規律而動，獨有特殊的漲價行情，將是鹵莽的判斷；如果誤以為泡沫化股市、樓市能帶動實體經濟復甦，更是本末倒置。香港在以往的金融危機顯示出較短的周期，同時也表現較激烈的波動，顯然不能認為風險整體比別人低，否則有麻痹風險意識，招致重大損失的可能。