市場人士對此有不同的解說，我們認為招標結果與發展商對後市的評估未必有太大關連，反而項目本身的獨特條款，例如環保、保育和活化社區的元素，市建局更定下分紅條款，限制發展商的利潤，令部分發展商知難而退，招標結果不算十分熱烈。

資料顯示，利東街項目的地盤面積為八萬八千五百方呎，地積比率為九點四倍，可建總樓面面積約八十三萬五千方呎，可用作住宅及商業用途。由於發展規模龐大，而且地皮位置優越，市場估計整個項目的投資總額逾八十億元，項目成價足以成為後市指標。

從利東街招標的反應可見，即使是優質的土地項目，若附設諸多條款和限制，必定影響發展商的參與意欲。利東街屬於市區重建項目，要兼顧多方面的利益，有其獨特的一面，不能與其他市區地皮相提並論，但如果港府在土地供應上設定太多不必要的障礙，影響發展商的參與意欲，則大有檢討的必要。

值得留意的是，同樣擁有不少優質市區地皮的勾地表，五月份繼續錄得「零勾地」申請，是三月份以來連續第三個月「交白卷」，即使將二月份勾地被拒的個案也計算在內，由去年九月至今仍然沒有一幅土地可以成功從勾地表申請出來拍賣，反映在發展商眼中，勾地表制度所加諸他們身上的枷鎖，較諸市建局的重建項目更大，令他們完全提不起興趣探路。

事實上，過去兩年，大型發展商幾乎已放棄透過勾地制度增添土地儲備，他們增購土地資源的途徑，除了市建局旗下的項目外，主要來自港鐵上蓋項目招標，以及申請補地價將旗下大批農地改變用途，發展為住宅或其他物業類型，中小發展商則較多傾向在市場收購私人物業重建。由此可見，發展商對土地的胃納一點也沒有減少，他們對勾地表的地皮失去興趣，是制度使然，與市場的變動無關。

弔詭的是，地政總署今年年初因應樓價下跌，修訂補地價的估價基準，全面調高預計發展商的邊際利潤，一般住宅由過往一成調升至兩成，變相調低發展商支付的補地價金額，提高補地價的誘因。港府一方面強化補地價機制，一方面繼續弱化勾地機制，是否有其策略上的考慮，外界不得而知，但我們認為涉及土地供應的每一個環節，都必須發揮其應有作用，為本地樓市發展提供合適的土壤。土地供應的機制行之有效，不僅有助加快落實建築工程，對於本港經濟亦是一支生力軍，令苦陷衰退的整體經濟保持一定的活躍程度。

樓市有其本身的升跌規律，理順土地供應機制，不會改變樓市的變化規律，但提高市場供應的效率，發展商可以更快回應市場的需求變化，對本港樓市長遠和穩定發展，有百利而無一害。本港經濟已經陷入衰退，港府官員在苦思各種振興經濟措施之餘，不應對於他們加諸土地供應的眾多障礙視而不見，須盡快理順整條生產鏈，令本港樓市發揮其應有的活力。