投資物業租金收入穩

廖創興企業○八年底持有投資物業的帳面值54.86億元，本地主要投資物業包括：（1）位於九龍旺角心臟地帶的創興廣場，為樓高20層及另有地庫2層之銀座式零售娛樂商業大廈，總建築樓面面積達18.4萬方呎，出租率達93%；（2）位於香港西區的創業廣場，總建築樓面面積7.34萬方呎，出租率達95%；（3）位於香港西區的匯港中心，為28層高的甲級商業大廈，總建築樓面面積達20萬平方呎，出租率達100%。內地的主要投資物業包括：（1）位於上海黃埔區的創興金融中心，為一幢36層高的甲級商業大廈，提供寫字樓出租面積達33.6萬方呎，以及商業出租面積5.1萬方呎，由於去年初才落成，出租率只有73%，租金收入為7,170萬港元，管理層預計全面出租後每年租金收入可達1億元人民幣；（2）位於廣州市中心的廣州創興廣場，為5層高的購物商場，總建築樓面面積達18.8萬方呎，出租率達95%，租金收入為1,620萬港元。於○八年度，投資物業為集團貢獻租金收入共2.01億元，比○七年同期大增66.6%，資產回報率約為3.66%，預期○九年租金收入可進一步增至2.3億元，為集團提供穩定的現金流。

創興銀行業績料復甦

廖創興企業○八年底持有財務投資的帳面值約30.52億元，主要項目包括持有聯營公司創興銀行（01111）47.82%權益以及帳面價值2.37億元的可供出售投資組合。受金融海嘯影響，創興銀行○八年股東盈利大跌88%至6,062萬元，主要原因是為結構性投資工具確認減值損失1.66億元，加上其他可供出售證券公平值調整，全年整個可供出售證券組合的減值損失高達2.65億元。可幸的是，連同○七年為結構性投資工具確認減值損失3.7億元，創興銀行已為結構性投資工具作出97%的撥備，剩餘面值只有1,700萬元，對未來業績不再有負面影響。從招商銀行（03968）○九年第一季業績報告中看到，本地銀行業績反彈的迹象，永隆銀行第一季賺2.38億元，比去年同期增加3.2億元，即轉虧為盈。預期創興銀行○九年業績將顯著改善，母公司廖創興企業將可受惠；事實上，除○八年外的過去4年，聯營公司平均每年為集團貢獻的收益達2.05億元。

廖創興企業於○八年底持有現金約8.04億元，銀行借貸為35.34億元，淨借貸為27.3億元，財務成本為1.04億元，借貸水平略嫌偏高，限制集團派高息的能力。執筆之日股價為5.69元，股價對淨資產折讓高達64.75%，即使只計投資物業、財務投資、發展中物業以及持有的現金，資產也值99.7億元，扣除總負債42.7億元，淨資產值也有57億元或每股15元。過去5年每股派息平均0.21元，平均歷史息率為3.69%，股價下跌風險有限，向上則有望回升至過去3年的平均價9元，以現價計回報率有58%，其時P/B仍然只有0.56倍（廖創興企業股價昨收報5.58元，跌1.93%）。

（市場先生）